Przez dekady nasze mieszkania kształtował wolny rynek, a polityka mieszkaniowa często ograniczała się do zarządzania kurczącym się zasobem mieszkaniowym. Nie mówiliśmy o prawie do mieszkania ani o potrzebie zapewnienia dostępności cenowej. Przyjmowaliśmy, że każdy musi zbudować dom lub kupić mieszkanie, a gdy ceny w miastach były zbyt wysokie, wyprowadzaliśmy się na coraz dalsze przedmieścia.
Doprowadziło to do sytuacji, w której ceny mieszkań w miastach są znacząco wyższe niż poza obszarami metropolitalnymi. Dla przykładu średnia cena 1m2 w Krakowie w maju 2023 wynosiła nieco ponad 13,5 tys. zł, podczas gdy w okolicach Krakowa – nieco ponad 8 tys. zł; we Wrocławiu – ponad 12 tys. zł, a w okolicach – nieco ponad 7,2 tys. zł.[1]Oznacza to, że obszary miejskie są nawet o około 40% droższe niż obszary podmiejskie. Średnie czynsze najmu w miastach również są wysokie: w I kwartale 2023 roku w Warszawie średni czynsz wynosił 2,260 zł (wzrost niemal o 11% rok do roku), we Wrocławiu – 1,881 zł (wzrost o 5% rok do roku), a w Gdańsku – 1,965 zł (wzrost o 7% rok do roku).[2]
Brak dostępności cenowej łączy się również z wyzwaniem, jakim jest odpowiedź na potrzeby osób znajdujących się w tzw. luce czynszowej. Są to osoby, które ze względu na poziom dochodów nie kwalifikują się do mieszkaniowego wsparcia gminy (nie mogą wynająć mieszkania z zasobu komunalnego), a jednocześnietrudniony dostęp do kredytów, rosnące stopy procentowe i rosnące stawki czynszu przyczyniają się doobniżania liczby dostępnych cenowo mieszkań. Niektórzy eksperci wskazują na wzrastającą grupę "luki czynszowej", niektórzy szacują nawet, że może wynosić około 70%[3].
Obserwujemy jednak, że nasz sposób myślenia o mieszkaniach ulega zmianom. Chcemy mieszkań w miastach piętnastominutowych, które będą odpowiadać naszym potrzebom i na które będzie nas stać. Nie zawsze chcemy kupować mieszkanie, możemy je wynająć. Zaczynamy szukać systemowych rozwiązań, które zwiększą dostępność cenową mieszkań. Zwracamy uwagę m.in. na takie rozwiązania, jak Społeczne Agencje Najmu, które mogą być wykorzystywane w polityce mieszkaniowej gmin, jako narzędzie wspierające zarówno osoby z luki czynszowej, jak i osoby potrzebujące zintegrowanego wsparcia w postaci mieszkania i usług społecznych. SAN dzierżawi istniejące mieszkania od właścicieli (których dochody z dzierżawy są zwolnione z podatku) i wynajmuje je osobom spełniającym kryteria wskazane przez gminę.[4]
Wskazują na to m.in. wyniki badania opinii publicznej przeprowadzonego na zlecenie Fundacji Habitat for Humanity Poland. Badaniem objęto osoby mieszkające w Polsce, w tym osoby z Ukrainy. Co czwarta osoba wskazała problemy mieszkaniowe wśród najważniejszych wyzwań z jakimi się boryka. W badaniu spytano, jakiej pomocy mieszkaniowej w pierwszej kolejności powinny udzielać władze publiczne. Ciekawe jest, że oczekiwanie wspierania kredytobiorców zmniejsza się – coraz mniej osób uważa, że państwo powinno dopłacać do kredytów hipotecznych bez względu na wysokość dochodów (17% osób z Polski, o 4 punkty procentowe mniej niż w poprzednim badaniu, i 20% osób z Ukrainy). Dużą popularnością cieszą się rozwiązania dotyczące budowy zasobów na wynajem: (i) zasobów komunalnych, w tym do najmu socjalnego – 43% (46% wśród osób z Polski i 40% wśród osób z Ukrainy), (ii) mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu bez możliwości wykupu - 30% Polek i Polaków (w 2018 roku tę odpowiedź wybrało 20% badanych), (iii) mieszkań na wynajem dostępnych dla wszystkich obywateli z możliwością wykupu wskazało 38% Polek i Polaków i aż 46% Ukrainek i Ukraińców (wśród osób z Ukrainy było to najczęściej wskazywane rozwiązanie).[5]
Jednak w świetle wyników spisu powszechnego, wskazujących, że ponad 12%[6]mieszkań w Polsce jest niezamieszkanych oraz mając na uwadze emisje generowane w związku z budową nowych zasobów, w pierwszej kolejności należy wykorzystywać – remontować i adaptować – istniejące zasoby. Badanie przeprowadzone na zlecenie Fundacji Habitat for Humanity Poland przez Instytut Rozwoju Miast i Regionów w ramach projektu Empty Spaces finansowanego przez M&G wykazało, że w trzech tylko miastach (Warszawa, Zawiercie i Katowice) jest ponad 4,8 tysiąca pustostanów. W badaniu stwierdzono, że „przekształcanie lokali na mieszkania to jedna z możliwości zwiększania zasobu o dostępnych czynszach. Poważnym wyzwaniem jest przywracanie dawnym nieruchomościom mieszkaniowym ich funkcji przy uwzględnieniu aktualnych standardów i oczekiwań potencjalnych mieszkańców.”[7] W badaniu potwierdzono także występowanie zjawiska tzw. luki remontowej i konieczności alokacji znacznych nakładów finansowych niezbędnych na poprawę stanu technicznego budynków i mieszkań.
Gminy mają możliwość finansowania remontów z Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego aż do 80% kosztu inwestycji.[8] Według informacji publicznych finansowanie na ten cel na 2023 wynosi 1,69 mld zł,[9] a w latach 2021-2022 z Funduszu Dopłat sfinansowano utworzenie 12,6 tysiąca mieszkań.[10]Pomimo, że liczby te są wysokie, nie pozwalają na rozwiązanie wyzwań mieszkaniowych w Polsce. Aby zwiększyć skalę remontowania, adaptowania i wykorzystania pustostanów, należy szukać innowacyjnych, międzysektorowych rozwiązań.
Warto uwzględniać potencjał organizacji pozarządowych, które mogą włączać się w te działania i remontować zasoby, np. na potrzeby wsparcia osób, którym pomagają, w tym osób z niepełnosprawnościami, seniorek i seniorów czy osób uchodźczych. Dla przybliżenia tego procesu, Habitat Poland opublikował materiał „Adaptacja pustostanów na mieszkania dostępne”,[11] który powstał, żeby w praktyczny sposób opisać podstawowe aspekty procesu adaptacji pustostanów na mieszkania dostępne zarówno cenowo, jak i architektonicznie. Materiał można bezpłatnie pobrać ze strony https://habitat.pl/o-empty-spaces/.
Idąc jednak o krok dalej, należałoby znaleźć systemowe rozwiązania, które pozwolą zaangażować również sektor prywatny. Przemawia za tym m.in. wykazywane tempo działania tego sektora – w 2022 roku sektor deweloperski oddał do użytkowania 144,001 mieszkanie, podczas gdy sektor publiczny – 2,235 mieszkań (w tym 1,606 mieszkań w TBS i 629 mieszkań komunalnych).[12]Dlatego też na początku 2023 roku w ramach prac grupy roboczej współprowadzonej przez UNHCR (Biuro Wysokiego Komisarza Narodów Zjednoczonych ds. Uchodźców) i Habitat Poland[13] opracowano model międzysektorowych remontów pustostanów, włączający sektor prywatny w ten proces.
Rysunek 1 Międzysektorowa współpraca na rzecz renowacji pustostanów i nieużywanych publicznych zasobów mieszkaniowych.[14]
W czasie Kongresu Ruchów Miejskich będziemy rozmawiać o sposobach, modelach i usprawnieniach związanych z angażowaniem sektora prywatnego w remonty pustostanów i podaż dostępnych cenowo mieszkań. Chcemy wypracowywać rozwiązania systemowe, które pozwolą tworzyć mieszkania dostępne cenowo i godne. Dyskusja zostanie uwzględniona w badaniu dotyczącym włączania sektora prywatnego w podaż dostępnych cenowo mieszkań, które realizujemy w tym roku w ramach projektu finansowanego przez Biuro Wysokiego Komisarza Narodów Zjednoczonych ds. Uchodźców (UNHCR).
Chcemy odpowiednio kształtować mieszkania, aby mogły one potem kształtować nas.
Fundacja Habitat for Humanity Poland
Partner VIII Kongresu Ruchów Miejskich
[1] Porównanie za Marek Wielgo oraz raportem portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl https://forsal.pl/nieruchomosci/aktualnosci/artykuly/8734506,zakup-nowych-mieszkan-rosnie-popularnosc-lokalizacji-podmiejskich-ra.html i https://www.linkedin.com/posts/marek-wielgo-b8aa14160_dlaczego-coraz-wi%C4%99cej-kupuj%C4%85cych-nowe-mieszkania-activity-7075124110372003840-KdbG?utm_source=share&utm_medium=member_desktop
[2]https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/ile-kosztuje-utrzymanie-mieszkania-w-polsce/11570/
[3]A. Czerniak [w:] M. Fidziński, Hej, polityku! Chcesz, żeby Polakom mieszkało się lepiej? Łap ściągawkę! Kopiuj-wklej i jazda z tematemhttps://next.gazeta.pl/next/7,151003,29558979,hej-polityku-chcesz-zeby-polakom-mieszkalo-sie-lepiej-lap.html
[4] Fundacja Habitat for Humanity Poland, Społeczna agencja najmu – rozwój modelu i potencjał skalowania, 2021, https://habitat.pl/files/san/2021.09.30_ESCF_dissemination_report_PL.pdf
[5] Raport z badania opinii publicznej będzie dostępny na stronie www.habitat.pl od 26 czerwca 2023 roku.
[6] Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2021. Raport
[7] A. Jadach-Sepioło, E. Tomczyk, K. Wysocki, H. Milewska-Wilk, Pustostany w gminach i możliwości ich przekształcenia w mieszkania dostępne cenowo dla osób niezamożnych, https://habitat.pl/files/HabitatPoland_IRMiR_Raport-Pustostany_wyniki_badania_2021.pdf
[8]Bank Gospodarstwa Krajowego, Informator o bezzwrotnym wsparciu budownictwa mieszkaniowego na wynajem, https://www.bgk.pl/files/public/Pliki/Bezzwrtone_wsparcie_budownictwa/Informator_BSK.pdf
[9]Bank Gospodarstwa Krajowego, Informacja nr 3/2023 z 8 maja 2023, https://www.bgk.pl/files/public/user_upload/Informacja_nr_3_z_dnia_8.05.2023_r..pdf
[10] Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Ponad 157 mln zł bezzwrotnych dopłat do budowy mieszkań dla samorządów, https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/ponad-157-mln-zl-bezzwrotnych-doplat-do-budowy-mieszkan-dla-samorzadow
[11] Fundacja Habitat for Humanity Poland, Adaptacja pustostanów na mieszkania dostępne, https://habitat.pl/files/Adaptacja_pustostan%C3%B3w_na_mieszkania_dost%C4%99pne.pdf
[12] Główny Urząd Statystyczny, Budownictwo w 2022 roku. Informacja sygnalna w formacie PDF, https://stat.gov.pl/download/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5478/13/17/1/budownictwo_w_2022_r..pdf
[13]Na kwiecień 2023 roku sektor „Mieszkalnictwo i Zakwaterowanie”jest współprowadzony przez IOM (International Organization for Migration) oraz Habitat Poland w ramach Regionalnego Planu Działania na rzecz Uchodźców. https://data.unhcr.org/en/documents/details/100572
[14] Poland: Refurbishment of public vacant housing and empty spaces, https://data.unhcr.org/en/documents/details/98905orazhttps://habitat.pl/files/PL_Refurbishment%20of_public_vacant_housing_empty_spaces_pager_2023.01.24.pdf
