Lech Mergler

Aktywista miejski z Poznania, z zawodu inżynier, potem wydawca i publicysta. Współtwórca stowarzyszeń My-Poznaniacy i Prawo do Miasta. Współorganizator Kongresu Ruchów Miejskich w 2011 r. w Poznaniu, prezes zarządu KRM 2016-2019. 

Polski (bez)Ład mieszkaniowy i jego ciąg dalszy

24 maj 2021

W Polsce w ciągu ostatnich miesięcy-roku zmarła rekordowa liczba mieszkańców, najwięcej od II wojny światowej. W marcu liczba tzw. zgonów „nadmiarowych” przekroczyła 105 tys. plus ponad 70 tys. zmarłych od covida. Władza nie ogłasza jednak żałoby, tylko demonstruje „ucieczkę do przodu” – ogłasza polityczny pakiet zamierzeń na najbliższe lata, zawierający marchewkę wyborczą dla pozyskania/zatrzymania zwolenników. Jego częścią jest stara, czyli nowa (anty)koncepcja w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Jest to najpoważniejszy, przewlekle nierozwiązany problem miejski. I najpewniej takim pozostanie.

Tzw. Nowy Ład, w „patriotycznym” stylu przezwany Polskim Ładem, to ostatnio temat wiodący w tubylczych mediach. Podnieca, bo przynosi „świętokradztwo” – projekt trochę niby-progresywnych podatków, jakkolwiek do nich się nie ogranicza. Zachwytom w stylu (zdalnej) owacji na stojąco ze strony medialnych tub władzy odpowiadają standardowo głosy zajadłej krytyki ze strony przeciwnej. Te ostatnie bywały obrzydliwie napastliwe kiedy dyskredytowały potencjalnych beneficjentów niższych podatków, czyli biedniejszą lub tylko mniej zamożną większość społeczeństwa. Określenia takie jak nieroby, nieudacznicy, cwaniacy, lenie, obiboki odnoszące się do nawet 90% Polaków, to nie tylko chamstwo, to gorzej – błąd, głupota. Bo w końcu by wygrywać wybory trzeba poparcia większości, a jeśli tę większość poniewiera się publicznie słowem grubym, to na co można liczyć?

O CO CHODZI WŁADZY?

W krytyce Nowego/Polskiego Ładu słabo wybrzmiało pokazanie motywacji jego ogłoszenia i promocji właśnie teraz. Według bardziej przytomnych komentatorów ma nim być potrzeba przykrycia bezprecedensowej klęski państwa polskiego, a więc klęski władzy, i służby zdrowia wraz z polityką zdrowotną i antycovidową. Polska znalazła się w czołówce Europy i świata pod względem liczby zgonów i zakażeń, proporcjonalnie do liczby ludności. 4 tys. zgonów dziennie w Indiach to jest klęska „żywiołowa/humanitarna”. To jak określić blisko tysiąc zgonów na dzień w Polsce liczącej trzydzieści razy mniej mieszkańców? Proporcjonalnie „polska umieralność” odcovidowa jest kilkukrotnie wyższa niż w Indiach. Przeraża zwłaszcza liczba tzw. „zgonów nadmiarowych”, powyżej 105 tysięcy (jak miasto Grudziądz, Gorzów, Koszalin.. – choć są szacunki mówiące o 120 tysiącach). Były one do uniknięcia przy elementarnej sprawności państwa, służby zdrowia i przy polityce otwartej na potrzeby ludzi. Żałoba narodowa, wspólne pochylenie się nad tym dramatem w akcie solidarności z rodzinami ofiar zwracałoby jednak uwagę na jego sprawców, na nieudolną władzę, na zaniedbania, zaniechania, niekompetencję i prywatę. Na brak jakiejkolwiek wizji i woli politycznej rozwiązania problemu.

Myślę, że PiS trafnie rozpoznał nastroje społeczne w tej sprawie, dość powszechną obojętność na dramaty rodzin tracących bliskich przez covid, a jeszcze bardziej tych, którzy umierali bo nie mogli dostać się do lekarza, na zabieg lub diagnostykę.

Media pełne były  wtedy przekazów o mękach restauratorów, hotelarzy, trenerów. I o torturach rodaków nie mogących napić się piwa w knajpie, zmuszonych do rezygnacji z jeżdżenia na nartach lub z pójścia do kina czy na basen. Ten groteskowy obraz wielkomiejskiej głównie „apokalipsy” pokazuje skalę nieczułości i obojętności na dramaty setek tysięcy rodzin tracących bliskich.

To okoliczność sprzyjająca władzy przykrywającej kurtyną milczenia „etap miniony”, własnoręcznie zawiniony. W sprawnie funkcjonującej praworządnej demokracji, przy empatycznym społeczeństwie rząd dawno wyleciałby w kosmos, a liczni jego funkcjonariusze poszliby siedzieć za zaniedbania i przekręty.

Kwestie podatkowe nie wyczerpują Nowego czyli Polskiego Ładu. Ma on kilka publicznie przedstawionych i opisanych „nóg”, mających stanowić wizję rozwoju kraju, odpowiadającą światopoglądowi politycznemu władzy. Gołym okiem jednak widać całe obszary zasadniczych wyzwań i problemów, na które ten program ten jest ślepy. Odnosi się do cywilizacji, która się kończy, a nie otwiera na przyszłość. To tak jak generałowie, którzy przygotowują nowe bitwy według poprzednich wojen. Tutaj zajmiemy się tylko jednym wątkiem, kwestią propozycji zaspokojenia dramatycznie zaniedbanych potrzeb mieszkaniowych, kluczowych dla zwłaszcza młodszych mieszkańców miast.

logo Polski Ład

WSPARCIE MIESZKANIOWE WG POLSKIEGO ŁADU

Wybrany cytat ze źródłowego materiału mówi w zasadzie wszystko, co jest najważniejsze:
Wkład własny dla polskich rodzin gwarantowany, zapewniany lub spłacany przez państwo rozwiąże najważniejszy problem młodych rodzin oraz rodzin wielodzietnych, czyli posiadanie własnego mieszkania. Państwo będzie gwarantować maksymalnie 100 tys. PLN wkładu własnego dla biorących kredyt lub oferować dofinansowanie w wysokości do 160 tys. PLN dla osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego czy też rodzin wielodzietnych (w zależności od liczebności rodziny). Łącznie z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” będzie mogło skorzystać około 80 tys. rodzin rocznie. Instrument skierujemy do osób od 20. do 40. roku życia. Wysokość otrzymanego finansowania będzie uzależniona od liczby dzieci w rodzinie – 20 tys. PLN w przypadku drugiego dziecka, 60 tys. PLN – trzeciego, 20 tys. PLN – każdego kolejnego.
A na deser „mały biały domek”, budowany na dziko:
Wprowadzimy nowe przepisy regulujące budowę małych domów mieszkalnych. Realizacja budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 będzie możliwa bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Oznacza to skrócenie procesu budowlanego nawet do kilku tygodni i oszczędności co najmniej kilku tysięcy PLN dla inwestora.

Domek zostawmy, bo choć mały swoje kosztować musi, nie licząc działki.. Sumując – oto władza obstawia mieszkania na własność, kupowane od dewelopera na kredyt, do którego sama się dorzuci – ale tylko mamusiom i tatusiom, tym hojniej im potomstwa więcej. Widać, że nie chodzi tu po prostu o poprawę złych warunków mieszkaniowych – chodzi o „wsparcie rodziny” i prokreacji, jako intencję nadrzędną. Pod warunkiem, że posiada ona zdolność kredytową. Single, bezdzietni i ci z jedynakami na drzewo, „tradycyjna”, polska, najlepiej wielodzietna rodzina – górą.

Sposobem na deficyt mieszkań, z którym nie była w stanie uporać się prowadzona latami (dziesięcioleciami) dotychczasowa polityka mieszkaniowa (polegająca na braku polityki…) ma być zatem intensyfikacja… tejże polityki. Czyli dalsze trwanie państwa na pozycjach biernego obserwatora jak tzw. wolny rynek.. nie radzi sobie z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych.

Nowy/nienowy element tej (nie)aktywności to dosypywanie do pieca, czyli dokładanie publicznej kasy deweloperom i bankom, via ich klienci. W efekcie mieszkania będą jeszcze trudniej dostępnym dobrem, bo droższym, co robi dobrze finalnym konsumentom publicznej kasy. Ten plan zakonserwuje strukturalne status quo i pogłębi patologię monopolu komercyjnego budownictwa deweloperskiego.

Dlaczego tak? Może trafne jest złośliwe tłumaczenie, że władzy wcale nie chodzi o deficyt mieszkań, tylko o publiczne zademonstrowanie troski o naród poprzez jej hojność jako darczyńcy – dajemy wam kasę na mieszkania, a ONI nie, a jeszcze wam zabiorą…. Taki klarowny przekaz propagandowy. I nic więcej – władza nie uczy się na swoich błędach, a zwłaszcza błędach poprzedników: monopol deweloperski nie jest rozwiązaniem, koniec, kropka. Można za Einsteinem podsumować tę odporność na wiedzę: Tylko idiota robi ciągle to samo i oczekuje innych rezultatów”. Ale żeby nie wyjść na naiwnego – może rozstrzygający wpływ na przyjęcie tego pomysłu miało lobby bankowo-deweloperskie, które swoją siłę polityczną już niejednokrotnie w przeszłości zademonstrowało?

TROCHĘ DANYCH LICZBOWYCH[1]

Dane na poparcie wcześniejszych sądów o sytuacji mieszkaniowej w kraju po ponad 30 latach tzw. „wolnej Polski” – do samodzielnej analizy i wnioskowania. Jeden wniosek jest raczej oczywisty – w zakresie potrzeb mieszkaniowych jesteśmy tam gdzie w PRL, oczywiście nie wszyscy. Dane te nie uwzględniają liczby rozbiórek budynków, wiec ubytku mieszkań, z braku możliwości dotarcia do wiarygodnych statystyk. Pozostanie to niewiadomą, mniejszą lub większą. 

CO MY NA TO?

Ruchy miejskie a wcześniej organizacje lokatorskie już lata temu dostrzegały i nagłaśniały problem niedoboru mieszkań dostępnych w warunkach rosnącego monopolu budownictwa deweloperskiego, choć każde ze swojej strony. Na III Kongresie Ruchów Miejskich w Białymstoku (październik 2013 r.) przyjęliśmy krytyczne Stanowisko wobec właśnie uchwalonej ustawy „Mieszkanie dla Młodych” (tekst w załączeniu w zakładce "Pobierz"). Jej sens był taki sam jak plany władzy ws mieszkalnictwa zawarte w „Polskim Ładzie”. 8 lat minęło, władza jest radykalnie nowa, a pomysły wciąż te same. Nikt się niczego nie nauczył…

Pisaliśmy wtedy:
„My, uczestnicy i uczestniczki III Kongresu Ruchów Miejskich zgromadzeni w Białymstoku, wyrażamy głębokie zaniepokojenie kształtem ustawy „Mieszkanie dla Młodych” (MdM), przyjętej przez Sejm RP w dniu  27.09. 2013. Efektem tej ustawy ma być przekazanie w latach 2014-2018 z budżetu państwa ok. 3,5 miliarda złotych na budownictwo mieszkaniowe. (…) …obawiamy się, iż program ten w obecnym kształcie po pierwsze nie rozwiąże istniejącego problemu z dostępnością mieszkań dla Polaków, a po drugie nasili zauważalne już negatywne zjawiska urbanistyczne. (…) …celem tej ustawy jest „podtrzymanie zdolności produkcyjnej” sektora budowlanego oraz „poprawienie zdolności kredytowej” osób o niższych zarobkach. W praktyce oznacza to rządową dotację dla prywatnych firm deweloperskich, mimo że firmy te i tak osiągają niezwykle duże (w porównaniu do innych branż) marże, sięgające średnio aż 40 procent (według ubiegłorocznego raportu NBP).”
Nie aspirujemy do roli proroków, jednak obecne status quo potwierdza nasze ówczesne oceny i prognozy.

Zasadniczy pogląd ruchów miejskich w kwestii zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wyrażają Tezy Miejskie przyjęte na IV Kongresie w Gorzowie, we wrześniu 2015 r.:

Teza 7.
Miasto ma zapewniać mieszkania dostępne dla najliczniejszej grupy przeciętnie zamożnych mieszkanek i mieszkańców – lokale komunalne oraz lokale w budynkach prywatnych.
Polityka mieszkaniowa ma gwarantować mieszkania socjalne najuboższym, obronę praw lokatorek i lokatorów, zaangażowanie miasta w powstawanie dostępnych mieszkań na wynajem i podnoszenie jakości istniejącego zasobu komunalnego. Dość monopolu komercyjnego budownictwa deweloperskiego mieszkań na sprzedaż na kredyt, ograniczającego dostęp do mieszkania dużym grupom ludności.

Kwintesencję opinii ruchów miejskich na temat rozwiązań dla problemów mieszkaniowych przynosi  cytat z podsumowania artykułu Karoliny Pervanić „Kto zawalczy o mieszkania? O bolączkach ruchów lokatorskich i (nie)solidarności w sprawach mieszkalnictwa”Tym postulatem jest powszechne, publiczne budownictwo mieszkaniowe. Takie, które radykalnie zwiększa podaż mieszkań w Polsce. Takie, które zrywa z rygorystycznymi kryteriami sektora komunalnego i oferuje lokale nie tylko najuboższym, ale również studentom, młodym wchodzącym na rynek pracy, emerytom, samotnym matkom, rodzinom nie radzącym sobie ze spłatą kredytów hipotecznych. Które nie wymaga, by dochody beneficjentów oscylowały wokół minimum egzystencji i które dzięki swojej powszechności jest w stanie obniżyć ceny na rynku prywatnym. (…) [i nie polega] na dosypywaniu publicznych pieniędzy do sektora deweloperskiego.

xxxxUlica Skaryszewska protest


JAK WIĘC BYĆ POWINNO?

Punktem wyjścia zmiany jest odwrócenie zasadniczego założenia, które zdominowało myślenie i działanie w ostatnich 20 latach: zaspokajanie powszechnych potrzeb mieszkaniowych jest problemem i wyzwaniem społecznym a nie tylko biznesowym czy rynkowym. Podobnie jak edukacja czy ochrona zdrowia albo drogi. Mieszkanie jest prawem, nie tylko towarem. Neoliberalne opowieści, że jak deweloperzy wybudują dużo mieszkań to będą one powszechnie dostępne, bo ich ceny radykalnie spadną, okazuje się coraz większą bujdą – rynek szczytuje rekordami budowanych lokali, ale ceny też szczytują, natomiast masy rodaków nie mają gdzie mieszkać i zostają u mamusi.

Jeśli tak, to w zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych muszą być angażowane duże środki publiczne – po to, by efektywnie rozwiązywać problem a nie robić dobrze biznesom. Jest to bliższe europejskim standardom niż tutejsza patodeweloperka rodem z republiki bananowej. Obecny, bezalternatywny system finansowany wyłącznie przez rabunkowe (afera frankowa!) drenowanie zasobów własnych ludności jest dwa razy mniej wydajny niż 30 lat temu w PRL, mimo technicznego postępu! Zasoby ludności są jednak ograniczone, a większość, której nie ma z czego drenować, jest wykluczona z „rynku” mieszkaniowego. Kasa zamrożona w milionach kredytów mieszkaniowych nie popłynie też do innych sektorów dóbr konsumpcyjnych – priorytet ma rata kredytu, kosztem innych potrzeb. Wydatkowanie środków publicznych oznacza, że powstałe mieszkania powinny pozostać w zasobie publicznym, jako baza efektywnej polityki mieszkaniowej wobec potrzebujących.

Nie chodzi jednak o upaństwowienie mieszkalnictwa tylko dywersyfikację sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych prowadzącą do powstania konkurencyjnych alternatyw dla monopolu deweloperskiego. Polityka prowadząca do tego, że niemal wszystkie (98%) nowe mieszkania są dostępne tylko dla mniejszości zamożniejszych mieszkańców, jest głęboko antydemokratyczna i daleka od sprawiedliwości, ze znanymi skutkami politycznymi (autorytarny populizm).

Alternatywa polegałaby na tym, że potrzebujący samodzielnego dachu nad głową, oprócz opcji komercyjnych – kupna lub najmu (które powinny być ofertą z wyższej półki, a nie na poziomie standardów PRLu) miałby inne możliwości, z których korzystałby w zależności od potrzeb i własnych środków. Te możliwości powstaną pod warunkiem poważnego zaangażowania samorządów istotnie wspieranych finansowo przez państwo, uwolnione od skłonności centralizacyjnych.

Najuboższym muszą być zagwarantowane lokale socjalne, a mniej zamożnym – tani najem komunalny, także w trybie pośrednictwa od prywatnych właścicieli[2]. Osoby zamożniejsze lub/i z możliwościami wniesienia osobistego wkładu w budowę powinny mieć wsparcie nie tylko w zakresie przyjaznych regulacji prawnych i procedur, lecz także gwarancji kredytowych i ulg w pozyskaniu gruntu. Przykładowo – kooperatywy mieszkaniowe budują o 20-30% taniej niż koszt mieszkania u dewelopera, bez pomocy publicznej! Przy takim wsparciu byłoby to jeszcze taniej. Miasto Poznań kilka lat temu budując na własnych gruntach lokale komunalne obniżało koszty 2- a nawet 3-krotnie w stosunku do cen deweloperskich. Mikrospółdzielnie mieszkaniowe angażujące pracę swoich członków także powinny mieć publiczną pomoc. Są jeszcze towarzystwa budownictwa społecznego i spółdzielnie mieszkaniowe, których ożywienie inwestycyjne wymaga realnej woli politycznej.

Wola polityczna wydaje się tu najważniejsza.
Strategia rozwoju mieszkaniowego jest na pokolenie i wymaga porozumienia ponad podziałami, determinacji i otwartego a nie ideologicznego, twórczego podejścia do tego wyzwania. 

 Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa


[1]
 Głównie za Krzysztof Story „Mieszkanie na głowie” [w:] TYGODNIK POWSZECHNY nr 20/2021 z 16.05.2021, str. 12-16; oraz tamże: rozmowa Eweliny Burdy z Magdaleną Milert, architektką, pt. „Jak ci się mieszka” str. 17-19. Inne źródła opatrzone odrębnym linkiem.

[2] Liczba lokali prywatnych, zarówno w kamienicach jak i w nowszej zabudowie, które nie są zamieszkiwane wydaje się znaczna. Przykładowo – wg opinii jednego z poznańskich właścicieli kamienic, co trzecia per saldo kamienica stoi pusta z powodu obaw przed ryzykiem kłopotów z lokatorami. Początkujący najem instytucjonalny mógłby ten problem rozwiązać -- na przykład proponowane SAN (Społeczne Agencje Najmu). Nowokupowane mieszkania w połowie są lokatą kapitału – patrz materiał z „Tygodnika Powszechnego”.

Adres korespondencyjny:
66-400 Gorzów Wielkopolski, ul. Ukośna 13/4  
E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Konto bankowe: 76 1600 1462 1887 8924 3000 0001
NIP: 779 246 16 30


Copyright © 2020 KRM | Strony internetowe Trojka Design