Piekło dobrych intencji i prawny bubel

 Lex Deweloper miał pozwolić na szybkie załatwianie zgody na lokalizację i pozwolenie na budowę nowych osiedli. Ustawa została wprowadzona wraz z pakietem rozwiązań, mających na celu radykalną poprawę sytuacji mieszkalnictwa publicznego – programem Mieszkanie Plus oraz działaniem Krajowego Zasobu Nieruchomości. Te instytucje miały pozwolić na pozyskanie gruntów oraz budowę publicznego zasobu mieszkaniowego na wynajem. W założeniu zwiększenie publicznego zasobu nie jest złym pomysłem. Program pozwala bowiem stworzyć alternatywę dla mieszkania na własność lub komercyjnego rynku wynajmu.

Problem polegał na sposobie, w jaki ministerstwo chciało wprowadzić nowe regulacje. Rząd w przyśpieszonym trybie przeforsował uchwalenie Lex Deweloper, porzucając prace nad reformą systemu planowania. Nowa ustawa pozwalałaby na stawianie zabudowy wbrew przyjętym dokumentom planistycznym, powiększając chaos przestrzenny. Dodatkowo, nowa ustawa mogła być wykorzystana przez prywatnych inwestorów realizujących komercyjne projekty, a nie tylko dla potrzeb mieszkalnictwa publicznego. Atutem ustawy miała być jej szybkość: według specustawy zgodę na realizację samorząd miał wydawać w prostych sprawach w ciągu 90 dni.

Kongres Ruchów Miejskich był jedną z pierwszych organizacji, które krytycznie zareagowały na nowe propozycje i wskazały na problemy z proponowaną regulacją. Ostatecznie, wbrew fali krytyki, rząd uchwalił ustawę, wprowadzając poprawki ograniczające stosowanie specustawy. Lex obowiązuje na terenach wyznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i terenach poprzemysłowych oraz pokolejowych. Pomimo pierwotnych prób ograniczenia decyzyjności samorządów ostatecznie o stosowaniu Lex Deweloper decydują samorządy.

 Specustawa jest rzadko stosowana, problem z powolnymi procedurami pozostaje

 Zarówno brak rzetelnego dialogu z samorządami i stroną społeczną na etapie tworzenia regulacji, skutkująca dużą nieufnością, jak i pośpieszna praca legislacyjna sprawiły, że specustawa jest stosowana w niewielkim stopniu. Analizy z sierpnia 2019 r. wskazywały, że sporadycznie stosują ją małe samorządy, a w dużych miastach składano niewiele wniosków. Część z projektów, jak np. próba zabudowy Łosiowych Błot w Lesie Bemowskim w środku warszawskiego lasu wzbudziła duże kontrowersji. Pokazała bowiem, że spełniały się najgorsze obawy – obchodzenie lokalnych planów dla budowy niechcianych inwestycji przez prywatnych deweloperów.

W praktyce okazuje się, że specustawa jest zbyt niepewnym narzędziem, aby była masowo i skutecznie stosowana przez inwestorów. Sama ustawa ma luki prawne, utrudniające skuteczne korzystanie z jej zapisów.

Samorządy szybko odkryły, że już na etapie uzgodnień z zarządcami dróg, służbami konserwatorskimi czy opinii komisji urbanistyczno-architektonicznych są w stanie skutecznie zablokować pomysły deweloperów i nie są bezbronne wobec prób omijania lokalnego prawa.

Jednym ze sposobów okazało się zastosowanie dodatkowych wymagań dla chętnych do skorzystania z tej ścieżki planistycznej, np. Lokalne Standardy Urbanistyczne (LSU). Raz uzyskana decyzja nie może być przenoszona między podmiotami – jest ona wydawana dla konkretnej inwestycji i podmiotu, który ją realizuje. Oznacza, to że w czasach niepewności wywołanej pandemią, jak i ograniczenia procedur, nie można oczekiwać jej masowego stosowania.

 Nieliczne plusy specustawy

 Pomimo licznych wad specustawa powstała w odpowiedzi na istotny problem polskich miast, o którym od lat alarmuje Kongres Ruchów Miejskich. System planowania wymaga poprawy od wielu lat. Obecnie bazuje on na powolnym sporządzaniu planów miejscowych bądź nieskoordynowanych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które powodują rosnący chaos przestrzenny. Spowalnia on możliwość realizacji różnych inwestycji, nie tylko mieszkań deweloperskich.

W przypadku, w którym plan miejscowy nie powstanie przez lat kilka bądź kilkanaście, co jest np. częstą sytuacją w Warszawie, lub nie można uzyskać możliwości pozyskania decyzji o warunkach zabudowy ze względu na nierozwiązywalny konflikt lokalny, specustawa teoretycznie mogłaby pomóc. Jej stosowanie mogłoby być uzasadnione dla zabudowy na terenach już zajętych przez miejską zabudowę, wyłącznie na cele mieszkań publicznych.

Inną pozytywną innowacją, którą wprowadziła specustawa, jest wysoka transparentność postępowania urzędowego. Wnioskodawca jest zobowiązany do pokazania szczegółowego opisu projektu oraz wizualizacji, które są publikowane w Biuletynie Informacji Publicznych. Pozwala to wyprzedzająco ocenić projekt. Do przedstawionej propozycji zbierane są uwagi mieszkańców, przygotowywana jest opinia komisji urbanistyczno-architektonicznej, a ostatecznie rozstrzygający jest głos radnych.

 Potrzeba zmiany prawa od zaraz, czyli kolejne podejście do reformy

Niewielka liczna pozytywów specustawy nie przesłania głównego i nierozwiązanego dotychczas problemu – ciągłego braku skutecznej reformy systemu planowania. Po odejściu od prac nad Kodeksem Urbanistyczno-Budowlanym na rzecz specustawy w grudniu 2018, rząd powołał zespół ds. prac nad reformą systemu. Grupa specjalistów pracowała pod kierownictwem dr Ryszarda Kowalskiego, prezesa zarządu Związku Pracodawców. Inicjatywa ta zakończyła się fiaskiem. Na początku 2020 Ministerstwo Rozwoju ponownie rozpoczęło prace nad kolejnymi propozycjami z planami opublikowania nowych propozycji pod koniec 2020. Nie wiadomo jednak, czy zakończą się one powodzeniem, biorąc pod uwagę pandemię koronawirusa.

Bez gruntownej przebudowy wadliwego systemu planowania nie poradzimy sobie z głównymi problemami, wskazanymi w Tezach Miejskich Kongresu – walki z chaosem przestrzennym, brakiem mieszkań dostępnych czy postępującymi zmianami klimatu.