Marek Nowak: Komentarz do projektu ustawy rewitalizacyjnej Związku Miast Polskich

Komentarz do projektu ustawy rewitalizacyjnej Zw. Miast Polskich

Dokument zawiera wprowadzenie, które uzasadnia ogólnie konieczność podjęcia wysiłku rewitalizacji (co należy postrzegać pozytywnie). Problem zaprezentowanej koncepcji polega na źle postawionej diagnozie – źródłem degradacji, która doprowadziła do zapaści w polskich miastach jest zdaniem autorów okres PRL, a nie ostatnie 25 lat, które skumulowały zjawiska suburbanizacji i urban sprawl.

Wprowadzenie jest w tym zakresie po prostu kontrfaktualne, zaś koncepcja zbudowana na błędnej podstawie nie odpowie na realne problemy i zapotrzebowania.

Kolejna trudna do zaakceptowania  kwestia to potraktowanie tzw. blokowisk jako przestrzeni zdegradowanych, podczas gdy jest jasne, że standardy urbanistyczne, czy to budownictwa gomułkowskiego, czy to gierkowskiego znacznie przewyższają obecnie stosowane przez deweloperów (wprowadzenie tego opisu wróży jak najgorzej i sugeruje próby włączania osiedli mieszkaniowych w zakres polityki intensywnych inwestycji deweloperskich). Co więcej istnieje wiele miast z blokowiskami posiadającymi znacznie wyższy standard życia niż budynki w centrum vide przypadek łódzkiej Retkinii).

Wprowadzenie do dokumentu jest wyraźnie manipulacyjne i zmierza w kierunku do kamuflowania następstw procesów urynkowienia, co jest standardem interpretacyjnym w ramach studiów miejskich. Zamiast rewitalizacji w rozumieniu teorii mamy więc walkę z reliktami PRL, co brzmi  niedorzecznie.

Sam dokument jest nierówną mieszaniną dobrych pomysłów (jak wprowadzenie opłat adjacenckich) i znacznie gorszych wynikających z woli wyraźniej marginalizacji w procesie rewitalizacji stowarzyszeń i form współudziału obywateli (w tum również tzw. ruchów miejskich) na korzyść indywidualnych „interesariuszy”, z których nie wszyscy będą mieli równe szanse wpływu na proces. W dokumencie uwzględniono również możliwość usuwania lokatorów na obszarze rewitalizaowanym jako element procesu rewitalizacji. Prawo takie – bez uwzględnienia złożonych sytuacji i mechanizmów wsparcia – może stać się podstawą dla spacial clansing – czystek społeczno-przestrzennych prowadzących do przesuwania zamiast likwidowania enlklaw biedy, a potencjalnie również tworzenia gett/slumsów na słabo skomunikowanych z centrum obrzeżach miast. Usunięci lokatorzy przestają być intesariuszami procesu w momencie, kiedy przestają zamieszkiwać rewitalizowany teren.

Szczegółowe komentarze do projektu:

Co to jest obszar zdegradowany?

„obszarze zdegradowanym – należy przez to rozumieć obszar wymagający odnowy, który w wyniku przemian gospodarczych, społecznych, ekonomicznych lub innych, utracił swoje pierwotne funkcje lub przeznaczenie, w stopniu uniemożliwiającym lub znacząco utrudniającym dalszy rozwój lokalny, albo funkcje te nie są realizowane prawidłowo”

Jest to obszar wymagający odnowy z przyczyn gospodarczych i… ekonomicznych. Jak oddzielić przyczyny gospodarcze od ekonomicznych i co się za nimi kryje?

Co to jest rewitalizacja?

„zaplanowany zespół działań, polegających na zintegrowanej odnowie obszaru zdegradowanego mającej na celu ożywienie, poprawę funkcjonalności obszaru lub jakości życia na tym obszarze”.

Nie ma nawet mowy o udziale mieszkańców, co jest już standardową figurą w definicjach rewitalizacji forsowanych choćby przez Instytut Rozwoju Miast z Krakowa.

Kto to jest „interesariusz” (i kto nim nie jest)?

„[za, MN] interesariusz[a, MN] – należy […] rozumieć:

a) właściciela, użytkownika wieczystego oraz samoistnego posiadacza nieruchomości położonej na obszarze przewidzianym do rewitalizacji lub poddawanym rewitalizacji,

b) inwestora, który zamierza uczestniczyć lub uczestniczy w rewitalizacji,

c) każdą osoba zamieszkałą na obszarze przewidzianym do rewitalizacji lub poddawanym rewitalizacji,

d) najemcę, dzierżawcę lub użytkownika prowadzącego działalność na obszarze przewidzianym do rewitalizacji lub poddawanym rewitalizacji”.

Interesariuszami są więc osoby zainteresowane procesem poprzez miejsce zamieszkania, prowadzoną działalność gospodarczą lub zainteresowanie inwestycyjne. Nie są zainteresowani, ani mieszkańcy miasta zamieszkujący poza terenem rewitalizawanym, ani zorganizowane formy współpracy obywateli, jak: organizacje, ruchy, czy porozumienia. Upraszczając: jesteś inwestorem np. z Kataru zainteresowanym kupnem działki na obszarze rewitalizowanym, to możesz brać udział w procesie. Jesteś organizacją stowarzyszeniową spoza obszaru rewitalizowanego (np. zajmującą się rewitalizacją całego miasta) –  nie możesz.

Jednostką nadzorująca proces jest „Komitet rewitalizacji„, czyli lokalna wykonawcza władza publiczna oraz interesariusze. Jedyny ślad form uczestnictwa spoza wskazanego już grona to w punkcie 3.: „W skład komitetu rewitalizacji mogą wchodzić eksperci oraz przedstawiciele innych podmiotów zainteresowanych opracowywanym programem rewitalizacji, w liczbie nie przekraczającej ¼ ogólnego składu komitetu”.

Z tytułu udziału w komitecie nie ma żadnych form zwrotu kosztów, co wyraźnie premiuje osoby „etatowe” i zapewnie malejący udział strony społecznej (przyp.: „przedstawicieli innych podmiotów”).

Kto dokonuje oszacowania kosztów i korzyści płynących z rewitalizacji?

Jak łatwo się domyślić jest to domena wójta, burmistrza, czy prezydenta, który wyraźnie nie ma problemu ze stawaniem w roli sędziego we własnej sprawie:

„Art. 14. 1. Po zakończeniu etapu lub działania określonego w harmonogramie realizacji programu rewitalizacji wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala:

1) skutki finansowe, jakie gmina poniosła oraz korzyści, w tym zwłaszcza wzrost dochodów własnych, jakie uzyskała w wyniku wykonania tego etapu lub działania;

2) korzyści, w tym zwłaszcza wzrost dochodów, jakie uzyskał budżet państwa w wyniku wykonania tego etapu lub działania.”

Co z udziałem mieszkańców?

Udział mieszkańców związany jest pracami w „Komitecie rewitalizacji” oraz z konsultacjami społecznymi, który rezultatem jest: opublikowanie rezultatów konsultacji w biuletynie i przekazanie wniosków radnym. Nie ma zatem bezpośredniego przełożenia konsultacji na decyzje. Odbywa się to za pośrednictwem radnych i woli wójta, burmistrza, czy prezydenta.

” 3. Projekt programu rewitalizacji jest poddawany konsultacjom z mieszkańcami gminy. Wyniki konsultacji są publikowane w Biuletynie Informacji nie później niż w dniu przekazania tych projektów radnym”.

Kogo mogą wyrzucić z mieszkania i na jakiej podstawie?

Kontrowersyjny zapis dotyczący usuwania lokatorów z mieszkań na terenie rewitalizowanym został sformułowany w sposób mętny (nie doprecyzowano go), ale nie pozostawiający złudzeń:

” Art. 21. W ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.11) wprowadza się następujące zmiany:

1) w art. 11 ust. 1 otrzymuje brzmienie:

„Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4-6 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.”;

2) w art. 21 po ust. 5 dodaje się ust. 6 w brzmieniu:

„6. Podstawą do wypowiedzenia, z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, umowy najmu lokali komunalnych położonych na obszarze rewitalizacji mogą być również ustalenia programu rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia … o rewitalizacji obszarów zdegradowanych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Warunki określone w ust. 4 stosuje się odpowiednio.”

Intencja tego punktu jest jasna. Można jedynie skomentować, że ręce „Śrub” (nazwisko jednego z głównych „czyścicieli” kamienic w Poznaniu) są długie. Podsumowując: Już na wstępie władza lokalna gwarantuje sobie uprzywilejowana pozycję, a przewagi typu rynkowego podmiotów uczestniczących inwestycyjnie w rewitalizacji dopełniają obrazu asymetrii, który już dobrze znamy.

Co do pozytywów – są dwa:

Proponowana zmiana: „2) jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, w tym na podstawie art. 10 ust. 1 i 2 ustawy z dnia …… o rewitalizacji obszarów zdegradowanych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.”

Czyli wymuszenie na terenie rewitalizowanym ustanowienia planu zagospodarowania przestrzennego.

Oraz koncepcja opłaty adjacenckiej:

„4 Udział w kosztach realizacji programów rewitalizacji

Art. 148c. 1. Właściciele nieruchomości położonych na obszarze objętym programem rewitalizacji, uchwalonym na podstawie ustawy z dnia …… o rewitalizacji obszarów zdegradowanych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, uczestniczą w kosztach realizacji danego programu poprzez wnoszenie na rzecz gminy opłaty adiacenckiej.

2. Do ustalania i pobierania opłaty, o której mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 7, z tym, że wysokość opłaty adiacenckiej nie może być niższa niż 15 % wzrostu wartości nieruchomości, jaki nastąpił w wyniku przeprowadzenia rewitalizacji obszaru objętego programem rewitalizacji.

3. Wysokość stawki opłaty adiacenckiej na obszarze objętym programem rewitalizacji ustala rada gminy w drodze uchwały, podejmowanej po zakończeniu realizacji etapu lub działania określonego w harmonogramie realizacji programu rewitalizacji.

4. Rada gminy określając stawki opłat, o których mowa w ust. 3, może stosować zróżnicowane stawki, wprowadzać ulgi i zwolnienia dla właścicieli, którzy uczestniczą w finansowaniu działań objętych programem rewitalizacji.

5. Ulgi i zwolnienia, o których mowa w ust. 4, powinny dotyczyć zwłaszcza nieruchomości mieszkalnych oraz przeznaczonych na cele społeczne.”

7) w art. 116 dodaje się ust. 4 w brzmieniu:

„4. W przypadku wygaśnięcia umowy użytkowania wieczystego na podstawie art. 33 ust. 3b starosta, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, zawierający informacje, o których mowa w ust. 1 oraz załączniki, o których mowa w ust. 2 pkt 3-6, a także uchwalony program rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia …… o rewitalizacji obszarów zdegradowanych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wydaje decyzję stwierdzającą wywłaszczenie nieruchomości.”

8) w art.118 w ust.1a kropkę zastępuje się przecinkiem, po którym dodaje się słowa:

„a także nieruchomości, o których mowa w art. 33 ust. 3b.”

Nie podejmuję się oceny tego elementu projektu, zawiera on jednak elementy warte refleksji i rozważenia.

Propozycja rekomendacji

Przedkładany projekt należy wyraźnie zmienić, oddzielając od siebie trudne do zaakceptowania zapisy marginalizujące podmioty społeczne w procesie rewitalizacji, od rozwiązań operacyjnych. Na pewno należy usunąć uprawnienia do rugowania lokatorów z ich miejsc zamieszkania na obszarze rewitalizowanym. Proces rewitalizacji musi być przyjazny dla mieszkańców, albo go w ogóle nie ma. Trzeba to jasno stwierdzić.

Dobrą podstawą do poszukiwania lepszych rozwiązań mogą być założenia zaproponowane przez Instytut Rozwoju Miast (por. „Model rewitalizacji miast” tom X wydany przez tę instytucję).

Zdecydowanie nie jest to zatem propozycja „docelowa”. W obecnym kształcie nawet szkodliwa z perspektywy tendencji do społecznego „otwarcia” procesu rewitalizacji, jaką obserwujemy współcześnie w praktykach i literaturze przedmiotu.

Marek Nowak

Stow. Prawo do Miasta, Poznań

Komentarze są wyłączone.